Kinnisvarahinnad, või maailmalõpp?

[will111]

return rate esimene kuu põhjal 90%? et siis laenasid x summa, ütleme näiteks 1000eur välja 3 kuuks ühisrahastuse kaudu ja ja esimese kuuga said sellest 900euri tagasi? ning ülejäänud 2 kuuga loodad teenida samuti ₉₀₀ per kuu veel tagasi? eriline optimist...kui need asjad nii hästi käiksid siis oleksime ju kõik miljonärid. sul on vist mõistete või numbritega aga midagi natuke segamini läinud. minuteada return rate on see summa, protsentides esitatud kui suure osa esialgselt investeeringust sa lõppkokkuvõttes nö. kasumit teenid...lisaks esialgsele investeeringule, mille täies mahus tagasi saad.

[urmas66]

Spoiler

Iga üks peab enda jaoks tegema plusside-miinuste tabeli ja tegema omad järeldused. Investeerimise eesmärgil leian mina, et täna on paremaid, likviidsemaid ja lihtsamaid variante, kuhu oma raha paigutada kui korteri soetamine.

Kui sul seda ostu summat tagataskust võtta pole siis kindlasti nõus. Kui on, siis selle suurusjärgu vaba raha omaja, oskab juba ise ilmselt õigeid otsuseid teha.

Täiesti nõus, sel juhul kasutatakse nn panga võimendust, mis on omaette kohustus ja sealt tulebki teha tasaarveldus üürirahast, et saada viimane tootluse number kätte.
Igaüks tunnetab ise ära, kas riski-tulu suhe on paigas ja vastab ootustele. Nii palju kui kuulnud olen, siis üürikinnisvara puhul loetakse 8% juba väga heaks tuluks, praeguste kõrgete kinnisvarahindade juures kipub see reeglina sinna 5% juurde jääma (puusalt öeldud keskmistatud number - mul ei ole üürikinnisvara, ei tea sellest valdkonnast väga palju).

Ükskõik millise ettevõtluse puhul peab olema mõistlik aeg,et sinna paigutatud investeering tagasi toota. Korteri väljaüürimine seda eriti ei ole. Välja arvatud juhul kui sul just ei õnnestu see korter mingile saatkonnale või muule välismaisele ettevõttele üürile anda. Aga ka nemad ei tee sinuga 20a lepingut. Korter ,mis maksab 200000 õnnestub Tallinnas pikema lepinguga välja üürida ilmselt a´400€ kuus+kommud.Aastane käive 4800€. Inveteeringu tagasitootlus 41,6a kui õnnestub kõik kulud üürnike kaela määrida. kasumiks siis hea õnne korral loodetav kinnisvara hinnatõus. Paljud täna ehitatud majad kahjuks ei kestagi vist nii kaua. Ehk ssellised investeeringud tasuvad end suurema hulga ühikute ja olemasoleva vaba raha korral. Laenuga kahjuks sellist üüriettevõtlust pikemas perspektiivis kasumlikult teha pole võimalik,kui ka makse maksta ja vara samas seisukorras hoida. Kinnisvaraga on kasumlik tegeleda,kui sa selle ehitad-arendad ja siis müüd. Edasi on juba selline oma vaba raha-vara säilitamise tegevus. Ehk sinu raha seisab kinnisvaras ja see lihtsalt ei odavne,kui seda mõistlikult majandada. Mul endal ka üks korter ja üks äripind toitlustusele üürile antud,aga see pole küll see millega võiks oma materiaalset olukorda parandada. lihtsalt vara säilib ja ei enamat.

[Vint]

Spoiler

Aga mis arvate? Kas kinnisvara tasub praegu osta, või on oht, et kuskil on reaalselt mingi mull, mis varsti lõhkeb ja Tallinna kinnisvara hinnad langevad mingil määral? Või saavad need ainult ülespoole minna?
Või tuleb enne maailmalõpp(kliimasoojenemine, tuumasõda, meteoriit...) ja need hinnad ei oma tegelikult enam mingit tähtsust.
Või tasub vaba raha ikkagi pigem ratta tuunimisse investeerida?

Mull tuleb, selles ei ole kahtlustki. Pakun et mingi 4-5 aastat jätkub sama olukord. ( Kui just Trump ei tee mõnda äkilist sigadust )
Üldiselt pole Eu keskpangal palju valikuid, rahatrükkimine peab jätkuma, vastasel juhul oleks mõned liikmesriigid tules. Mis omakorda võib isegi lidu lagunemiseni viia... Ilmselt seda pelgavad nad kõige rohkem.

Siiski jääb üldine reegel püsima, raha muutub aegamööda odavamaks ja kogu jama jääb kergesse inflatsiooni, mis pikema-ajalise laenupuhul on hea olukord.
Kinnisvarast- lõputult ei või raha valada betooni ja katta olematute ressurssidega väljaminekuid. Arendajate üldine käitumismudel on sihuke, et osa uutest pindadest müüakse, saamaks likviidsust tagasi, teine osa renditakse pikema aja peale välja, tagades pideva rahavoo, mida on kena pangale esitleda, projektide võimendamiseks.

Nüüd kui Trumpet peeretaks twiteris ja tõstaks näiteks tollimakse, oleks mõlemad käpuli, arendaja ja klient. Pank läheks takkajärgi aga sellest pole suurt lugu.
( Sest hapuks läinud laenud tõstetaks ühte patta ja pada lastakse põhja. Lehmani vennikesed ) Keegi puuakse näidiseks... ( Tegelikult intrigeeriv teema, kas neist tehti teadlikult patuoinad või pisteti klotsi lauale jutuga -mine istu paar aastat ning tee mis tahad oma eluga. ) ...aga elu läheb edasi, maksumaksjad tambivad kõige kinni, ning ralli algab otsast peale.

Huvitava seigana mainiks veel et siis kui minust sai töötav inimene, oli palk nii 2500 - 3500 eeki, hiljem buumi aegadel 12000 -13000, nüüd olen alguses tagasi, raha nimetus on ainult muutunud. Umbes 15 aastat vahet.

Maailmalõpp -Skynet tuleb või umbrella corp. kliima jätkab kindlasti soojenemist ja selle vastu pole mingit rohtu. On ennegi soojenenud. ( Ja muutunud ka külmaks ) Sõda tuleb pigem rätipeade vahel...

[Boobush]

return rate esimene kuu põhjal 90%?

Ilmselt kasutasin vale terminoloogiat, üle 90% laenudest maksti esimese kuu järel tähtajaks tagasi.

[will111]

okei, see kõlab jah juba palju paremini tegelikult olen mõelnud seda värki ka ise proovida aga peamine takistus on see, et ei tea väga kedagi, kel oleks reaalset eelnevat kogemust asjaga, kelle käest siis küsida kuidas need asjad päriselus läinud. reklaamid loomulikult on meeletult fantastilised ja taustal näeb vaid suuri pudrumägesid

[Tuuletallaja]

okei, see kõlab jah juba palju paremini tegelikult olen mõelnud seda värki ka ise proovida aga peamine takistus on see, et ei tea väga kedagi, kel oleks reaalset eelnevat kogemust asjaga, kelle käest siis küsida kuidas need asjad päriselus läinud. reklaamid loomulikult on meeletult fantastilised ja taustal näeb vaid suuri pudrumägesid

Sellisest kohast http://www.investeerimisraadio.eu leiad ühisrahastuse entusiastide kriitikat, kiitust ja kirvest jms. laias laastus kõigi võimalike platvormide kohta.

[sepp]

okei, see kõlab jah juba palju paremini tegelikult olen mõelnud seda värki ka ise proovida aga peamine takistus on see, et ei tea väga kedagi, kel oleks reaalset eelnevat kogemust asjaga, kelle käest siis küsida kuidas need asjad päriselus läinud. reklaamid loomulikult on meeletult fantastilised ja taustal näeb vaid suuri pudrumägesid

Void kysida,vastan kuidas oskan. Yle poole a seal mässanud. Niisama regama ara enne hakka kui pole reaalselt raha valmis sinna panema. Uus kasutaja saab esimesed 90paeva boonust,kui regad labi minu soovituslingi,siis saame molemad boonust https://www.mintos.com/l/en/raf/?p=SKTC45

[will111]

Rahad on olemas ja kui asi tundub piisavalt aus ning kasumlik siis pole ka mingit probleemi kohe investeerida, aga hetkel natuke kiire muude teemadega, et selle asjaga piisavalt tegeleda. Ilmselt kuskil järgmise kuu alguses proovin natuke täpsemalt uurida ja siis võibolla panen sulle mõned küsimused ka teele.
Muidugi siin on ka üks väike oht, et osa sellest rahast vahepeal kulub ära...teatava kaherattalise ostmisele, see selgub peale reisult tagasi jõudmist kuid eks selline "risk" elab tsikliinimestel pidevalt seljas ja minu jaoks on kõik elu jooksul ostetud tsiklid peale ühe siiamaani olnud head või väga head investeeringud

[Pezzi]

...Korter ,mis maksab 200000 õnnestub Tallinnas pikema lepinguga välja üürida ilmselt a´400€ kuus+kommud. Aastane käive 4800€. Inveteeringu tagasitootlus...

Kui see tõsi peaks olema, siis praegu küll midagi osta ei tasu. Mul veidi teistsugused arvud: 45m2 kahetoaline uusarenduses Mustamäel läks 3 - 4 aastat tagasi maksma alla 100k + sisustamine, sisaldades parkimiskohta maja all. Üürihind möbleerituna 530 + kommud ja tundub, et võiks ka rohkem küsida, sest huvi on kõva.
Kogu eelnevas korterijutus on üks oluline asi mainimata jäänud: ostes korteri uusarendusse, saad enamvähem sama profiiliga naabrid. Ostes vene aegsesse majja, saad tädi Maali, Timofei Sergejevitši jne, kellest ühel pole raha, et maja eest hoolt kanda ja teisel on pohh. Mine ja jagele nendega.
Kinnisvarasse investeerimisel on võrreldes börsi, ühisrahastuse jne. asjadega veel see erinevus, et isegi kui vara turuhind langeb, jääb asi alles (kui just sõda ei tule, aga siis on juba ükskõik), mida aga näiteks Baltika aktsiatesse investeerides tingimata öelda ei julgeks.

[will111]

Mine muffi, peaks vist ka välja üürima siis ja hoopis alaliselt majja elama kolima.
Eks nende maalidega on ka nii, et võib minna sedasi aga võib minna ka suht hästi. Mõni maali on päris mõistlik (ja mõnel maalil on ka piisavalt raha) ning päris paljud maalid vaikselt rändavad juba sinna parematele jahimaadele ning nende korteritesse kolivad paarikesed oma sülekoerakestega. Timofei Sergejevitšid tahavad elada enamasti seal, kus on teised temasugused veel koos.

[Pezzi]

Timofei Sergejevitšid tahavad elada enamasti seal, kus on teised temasugused veel koos.

Tallinna veneaegsetes majades on neid ju piisavalt, ükskõik mis linnaosas.

[urmas66]

Mul veidi teistsugused arvud: 45m2 kahetoaline uusarenduses Mustamäel läks 3 - 4 aastat tagasi maksma alla 100k + sisustamine, sisaldades parkimiskohta maja all. Üürihind möbleerituna 530 + kommud ja tundub, et võiks ka rohkem küsida, sest huvi on kõva.
Kogu eelnevas korterijutus on üks oluline asi mainimata jäänud: ostes korteri uusarendusse, saad enamvähem sama profiiliga naabrid.

Pidasin kinnisvarasse raha paigutamisel suts teist piirkonda silmas,mitte mägesid. Sealt ka hinnaerinevus.
Aga üürimisest natuke.
Mul tütar üürib Kalamajas renoveeritud puumajas ühetoalist(30+ruutu), pikaajalise lepinguga 200+kommud. Majaomanik üürib kortereid ise min 5a lepinguga. Sõber üüris just samasse kanti tütrele 400+kommud 1936 valminud luksuslikku kivimajja,millel ka aed ja parkimine aias.Õde üürib enda 1 magamistoaga korterit 40+ruutu Haabneemes, kooli vastas(uuena 10a tagasi ostetud) vist ka mingi suts alla 400. Eks nad kõik tahaks hinda palju enam,aga pole see nii lihtne ühtegi.
Ehk lollidelt tulebki raha ära võtta ja sul on see äkki õnnestunud,aga korralikku rentnikku kes ka sinu varast hoolib, polegi nii kerge leida. Praegu võib kõik ilus tunduda,aga kui 5a pärast pead kogu interjööri 100% uuendama,siis oled ka selle 530-ga kuus tünni saanud. Kui sul selliseid kortereid 20-30 siis oled ilmselt ka kasumis. Ühega on see mingi prognoosimatu riskiga nööbiäri,mis algul võib tunduda perspektiivikas ,aga piisab laenu intressi tõusust kui asjal hoopis teised värvid.Nii kui intressid tõusevad on laenu kuumakse 200-300€ kallim ja keegi ei taha sinu korterit enam ei osta ega üürida ja kui endal ka laen abiks onud,siis võib omalgi põhja alt lüüa,kui just kogu teenitud üüriraha pole hoiule pannud.

Uusarendustest natuke.
Mis puutub praeguseid uusarendusi,siis enamus kadrioru ja Kalamaja-Kopli(tegelikult isegi mägede nõukaaegsed majad on) vanemaid maju on kordades parema ehitus kvaliteedi ja paremate elamis tingimustega. Tänane uusarendus pakub sulle üsna tihti betoon karkassiga maja,millel on enamus vaheseinu seinu kips või 100-150mm kipsiga kaetud fibo. Kostavad need läbi hullemini kui hrustsovkad ja lagunevad järgmise 20-30 aastaga ära. Betoon pole küll palju parem,kõlab ka sama hästi. On ka erandeid,aga seal see korter ei maksa enam 100k,kuid üüri saad küsida ikka samapalju.

Ehk see pole mingi üli tulus pikaajaline tegevus,kui ostad laenuga korteri ja siis selle välja üürid. Kõik muutub kohe ,kui oma teenitud raha paigutad.

[urmas66]

Timofei Sergejevitšid tahavad elada enamasti seal, kus on teised temasugused veel koos.

Tallinna veneaegsetes majades on neid ju piisavalt, ükskõik mis linnaosas.

Üürisin 97-99 Lasnamäel Mahtra 44 kahetoalist korterit ja kõik naabrid olid vist venelased,aga majas oli kord ja rahu alti. Siis ostsin omale Õismäele kortei,kus naabrid olid enamuses eestlased ja kõige hullem debiil oli just üks eesti perekond,kelle lapsed orgiaid korraldasid.Proovi sa neid selt raud ukse tagant kätte saada. Andsin perepojale üsna mitu korda ikka korralikult molli,aga see ei mõjunud ehk tahan öelda,et debiilikuid on igast rahvusest ja nende vastu ei saa täna end üldse kindlustada. Eriti kui veel enamus kortereid sinu ümbert on välja üüritud. Selleks ma selle Õismäe kuudi tippajal maha müüsin majja kolisin.

[sepp]

...Korter ,mis maksab 200000 õnnestub Tallinnas pikema lepinguga välja üürida ilmselt a´400€ kuus+kommud. Aastane käive 4800€. Inveteeringu tagasitootlus...

Kui see tõsi peaks olema, siis praegu küll midagi osta ei tasu. Mul veidi teistsugused arvud: 45m2 kahetoaline uusarenduses Mustamäel läks

kerge liialdus sees. sõber yyris 70kilose korteri välja 600e kuus pluss kommud. mustakal vanas paneelikas.
Sõle yhikas kööktuba 16ruutu maksab 275e kuus.
Kui Sul on 200k vabaraha,siis ostad 3 kolmetoalist vanasse paneelikasse. yyrid need tubade kaupa välja õpilastele 200e tuba ja libistad korralikult taskusse passiivselt.

[ranel]

Paljudel vist üürimisega kogemus puudub. Nagu urmas eespool kirjeldas, et vältida peavalu üürnikega, siis mõistlikum pigem odavama raha eest hoida paremat üürilist korteris sees.
Lausa müstiline missugune kaader üüripindasid otsib. Lisaks igale uuele tuleb näitamas käia, lepingud jne jutud ja siis palveta veel, et okei üürnik oleks, mitte käi rahasid taga otsimas.

[Pezzi]

Kõik õige. Usaldusväärset üürnikku leida ei ole kerge ja naabri üle ei peaks otsustama rahvuse põhjal. Aga keskmine uusarenduse elanik siiski erineb vanema magalamaja omast, milline asjaolu vahel väga oluliseks tõusta võib.

[Krl]

Kõik õige. Usaldusväärset üürnikku leida ei ole kerge ja naabri üle ei peaks otsustama rahvuse põhjal. Aga keskmine uusarenduse elanik siiski erineb vanema magalamaja omast, milline asjaolu vahel väga oluliseks tõusta võib.

Mille poolest need uusarendustesse kolivad spekulandid erinevad vanade paneelikate kaadrist? Peod on häälekamad tihtipelae ikka neil, kellel on rohkem rahhi narksi ja alko ostmiseks. Või mis see põhiline probleem on naabrite puhul, mis elamist segab?

[Tort]

Normaalne return elukinnisvara üürimisel Tallinnas oleks vast selline 6% kanti, pluss miinus. Seega nagu Urmas ütles, inflatsioon maha ja ega suurt midagi ei jää, kui iga 5-10a tagant vaja sanitaar teha ja uus pesumasin osta. Plussidena portfelli hajutamine ja NB! võimendus. Niisama börsil tegutsemiseks ei anna ükski pank 2%-ga laenu, küll aga saad omale korteri osta ja 20-30 aasta pärast on see sinu oma, kuigi sisuliselt keegi teine on selle eest maksnud.

Niisama oma raha korterisse panna ja välja üürida on selline nii ja naa asi. Tootluse mõttes oleks igal juhul targem mingeid fonde osta. Sesmõttes ma ei saa aru nende "investeerimisnõustajate" (kes Selverist süüa ka km maha ostavad ja lapse sünnipäevad turunduse alla kirjutavad) seisukohast, et kinnisvara üürimine on passiivne tulu. Ikkagi väga aktiivne on, kui vaja boilerit vahetada üürikorteris või kedagi sakutamas käia vms. Samuti ei ole kinnisvara just liiga likviidne, võrreldes börsiga.

Renditulu mõttes, kui sellega tegeleda, oleks tark osta garaazibokse. Ostad näiteks 10 tk a 6000 eur, üürid välja 60 eur kuu. Aastane tulu ühe boksi pealt 720, kommunaalid näiteks 120 eur aastas, seega neto 600 eur, tootlus 10% ilma rapsimata. Pluss imeraske on seal üürnikul midagi pekki keerata, üle ujutada jne. Ei pea käima pesumasinat vahetamas. Lööb igal juhul elukinnisvara ja on vast likviidsem ka, seejuures saad vajadusel müüa osa portfellist.

Mis kodu ostmist puudutab, siis kõrge turu korral, nagu praegu vast on, mõtleks ma hoopis sellele, et mida ma 5 aasta pärast selle 1-2 toalise korteriga peale hakkaks. Ise olulisse langusesse ei usu, aga mingisse tohutusse tõusu ka mitte. Mõneks-kolmeks aastaks ei viitsiks midagi osta, vaid üüriks.

[urmas66]

Spoiler

...Korter ,mis maksab 200000 õnnestub Tallinnas pikema lepinguga välja üürida ilmselt a´400€ kuus+kommud. Aastane käive 4800€. Inveteeringu tagasitootlus...

Kui see tõsi peaks olema, siis praegu küll midagi osta ei tasu. Mul veidi teistsugused arvud: 45m2 kahetoaline uusarenduses Mustamäel läks

kerge liialdus sees. sõber yyris 70kilose korteri välja 600e kuus pluss kommud. mustakal vanas paneelikas.
Sõle yhikas kööktuba 16ruutu maksab 275e kuus.
Kui Sul on 200k vabaraha,siis ostad 3 kolmetoalist vanasse paneelikasse. yyrid need tubade kaupa välja õpilastele 200e tuba ja libistad korralikult taskusse passiivselt.

Oleneb mis on sinu rahapaigutuse mõte. Kas teenida sellega omale hetkel äraelamist või investeerida passiivselt vara väärtuse tõusule panustades. Viimasel juhul vana paaneelmaja ei päde,aga a´la Rotermanni kvartal või üldse vanalinn ilmselt pädeb.
Kui juba sadu tuhandeid vaba raha,siis ma ostaks hoopis Hispaaniasse või Cote d'Azur ehk Villefrance-Nice-Cannes-Antibes kanti. Välja saab seda ka seal rentida ,kui ise kohal pole ja rendi hinnad hoopis teisest maailmast, samas kui ostuhinnad väga meist ei erinegi. Hispaanias isegi kohati odavamad ruuduhinnad kui siin.

[Macintosh]

Spoiler

Normaalne return elukinnisvara üürimisel Tallinnas oleks vast selline 6% kanti, pluss miinus. Seega nagu Urmas ütles, inflatsioon maha ja ega suurt midagi ei jää, kui iga 5-10a tagant vaja sanitaar teha ja uus pesumasin osta. Plussidena portfelli hajutamine ja NB! võimendus. Niisama börsil tegutsemiseks ei anna ükski pank 2%-ga laenu, küll aga saad omale korteri osta ja 20-30 aasta pärast on see sinu oma, kuigi sisuliselt keegi teine on selle eest maksnud.

Niisama oma raha korterisse panna ja välja üürida on selline nii ja naa asi. Tootluse mõttes oleks igal juhul targem mingeid fonde osta. Sesmõttes ma ei saa aru nende "investeerimisnõustajate" (kes Selverist süüa ka km maha ostavad ja lapse sünnipäevad turunduse alla kirjutavad) seisukohast, et kinnisvara üürimine on passiivne tulu. Ikkagi väga aktiivne on, kui vaja boilerit vahetada üürikorteris või kedagi sakutamas käia vms. Samuti ei ole kinnisvara just liiga likviidne, võrreldes börsiga.

Renditulu mõttes, kui sellega tegeleda, oleks tark osta garaazibokse. Ostad näiteks 10 tk a 6000 eur, üürid välja 60 eur kuu. Aastane tulu ühe boksi pealt 720, kommunaalid näiteks 120 eur aastas, seega neto 600 eur, tootlus 10% ilma rapsimata. Pluss imeraske on seal üürnikul midagi pekki keerata, üle ujutada jne. Ei pea käima pesumasinat vahetamas. Lööb igal juhul elukinnisvara ja on vast likviidsem ka, seejuures saad vajadusel müüa osa portfellist.

Mis kodu ostmist puudutab, siis kõrge turu korral, nagu praegu vast on, mõtleks ma hoopis sellele, et mida ma 5 aasta pärast selle 1-2 toalise korteriga peale hakkaks. Ise olulisse langusesse ei usu, aga mingisse tohutusse tõusu ka mitte. Mõneks-kolmeks aastaks ei viitsiks midagi osta, vaid üüriks.

10% tootluse saab isegi kergemalt kätte kui garaaziga jahmerdades (kuigi garaazid on ka päris hea mõte, oleks neid vaid saada). EstateGurus tüüpiline keskmine intress on 11% ja kõik laenud on kinnisvara tagatisel. Paljudel veel isiklik käendus lisaks.

[kaimex]

Ise kunagi bondoras vastu pükse saanud a nüüd hakkab vaikselt nulli jõudma. Samas sõber ostis 50k korteri hispaanias mere äärses linnas. Kolmetoaise siis. Ise ostain alles tartu äärde vanasse paneelikasse 20k korteri. Hetkel pm valmis uus elekter ja vannituba järgmisel nädalal kui plaadid tulevad viimased. Mõtlesin ka ise vb välja üürida ja hispaania sõbra firmasse minna tööle. Samas ka Erial pakub 12% tootlust mis pole ka paha. Ise loodan aksiates targemalt panustada aga eks seda näitab aeg.

[yeekim]

Mina pakun maailmalõppu!
Praegune olukord ei ole jätkusuutlik ja koriluse juurde ei ole keegi nõus tagasi pöörduma!

[Luxor]

Mina pakun maailmalõppu!
Praegune olukord ei ole jätkusuutlik ja koriluse juurde ei ole keegi nõus tagasi pöörduma!

Eks tulebki see käsikäes ilusa talvekülma ja loomaaia ahvipopulatsiooni poolt määramatuks ajaks määramatusesse kaotatud elektriga.