Kinnisvarahinnad, või maailmalõpp?

[Krl]

Tere,

Kui küsite, et miks ma järgmise süvateadusliku küsimuse küsin siit, kus enamasti ärajoonud ja pea peale kukkunud bikerid arutavad igapäevaselt teemasid, mis käivad rehvipõletamise ja erinevate aukude ümber, siis vastuseks on, et see foorum oli lihtsalt lahti. Seega Why Not?

Aga mis arvate? Kas kinnisvara tasub praegu osta, või on oht, et kuskil on reaalselt mingi mull, mis varsti lõhkeb ja Tallinna kinnisvara hinnad langevad mingil määral? Või saavad need ainult ülespoole minna?
Või tuleb enne maailmalõpp(kliimasoojenemine, tuumasõda, meteoriit...) ja need hinnad ei oma tegelikult enam mingit tähtsust.
Või tasub vaba raha ikkagi pigem ratta tuunimisse investeerida?

[mx77]

Mine sõitma

[Krl]

Mine sõitma

Ootan praegu uut käiguvaheti hooba.
Pühapäeval Smähilt tulema hakates sai ptsis peaga ratast kärupeale lükates see kergelt külili kukutatud ja hoob murdus ära. Nädala lõpuks peaks uuesti sõitma saama küll.

[jkristjan]

Aga äkki kui jutt käib vabast rahast ja investeerimisest, oleks mõistlik osta järgmine korter Helsingisse. Hea sebimise korral saad nii parema üüri tootluse kui soodsama laenuintressi (kui on soov lisaks oma rahale ka laenuvõimekus teenima panna), halvimal juhul pead maksma ostes 4% kinnisvaramaksu aga kui sul Soomes muud kinnisvara pole, siis võid sellest esimesel korral pääseda.

[Krl]

Spoiler

Aga äkki kui jutt käib vabast rahast ja investeerimisest, oleks mõistlik osta järgmine korter Helsingisse. Hea sebimise korral saad nii parema üüri tootluse kui soodsama laenuintressi (kui on soov lisaks oma rahale ka laenuvõimekus teenima panna), halvimal juhul pead maksma ostes 4% kinnisvaramaksu aga kui sul Soomes muud kinnisvara pole, siis võid sellest esimesel korral pääseda.

Oleks vaja ikka Tallinnasse, kuhu saab ise sisse kolida. Vana korter jääks eksnaisele, t***, ei jõua temaga enam koos elada. Närvid ei pea vastu.
Aga küsimus on ikkagi selles, et kas osta praegu, või tasub oodata ja ajutisel mingit alternatiivset lahendust proovida?

[jkristjan]

No sellises olukorras ei saa läheneda asjale majandusteaduse seisukohast. Sinu enda eluase on ühte või teist moodi kulu, ei ole mõtet ennast petta sõnamänguga, et igasugune asjade ostmine on investeering. Investeering ja kulu on sisuliselt 180 kraadi vastupidised asjad, ometigi meeldib mõnedele isegi oma roostes bemmi peale raha kulutamist nimetada investeeringuks. Siit samast foorumist võid lugeda, kuidas otsustati ikka investeering ära teha ja osteti Öhlinsid. Raha kulutamise juures on parem emotsioon, kui seda nimetada investeeringuks, aga see ei muuda reaalsust

Kõige õigem vastus su küsimusele on, et keegi ei tea seda. Kui tahta minna natuke valemate vastuste juurde ja spekuleerida, siis võib öelda, et majandus käib mööda sinusoidset graafikut, ikka üles ja alla, siis jälle üles ja alla, rinse and repeat. Ehk siis kui sa ostad endale elamiseks kasutatava korteri tipust ja elad seal läbi järgmise languse järgmise tipuni, siis sinu jaoks pole nagu midagi muutunud, oled nullseisus. Muidugi oleks hea osta põhjast, siis pole sa nullis vaid oled võidus, aga kuna see on kontrollimatu ja raskesti ennustatav protsess, siis sama hästi võib öelda, et võib kasiinosse "investeerida". Võib võita. Aga ei pruugi. Ainus kindel asi on see, et see raha mis sa täna omale sisse sööd ja maha reisid, selle oled sa saanud kindlalt omale, seda enam kaotada ei saa.

PS. Üks väike lisa illustratsioon teema juurde:

[Krl]

Küsimus ei olegi mingites investeeringutes, vaid sellles, et kui oleks näiteks põhjust arvata, et pooleteist aasta pärast võiks mustamäe korter olla ühe secondhänd s1000RR`i hinna jagu soodsam, siis miks mitte? See raha mis kulub narkootikumidele, prostituutidele ja muule meelelahutusele, kulub jah niikuinii, aga ega sellest ka kuhugi pääsu ei ole.

[jkristjan]

Secondhänd s1000RR`i hinna jagu on parajalt väike summa, et siin on rohkem ikka oluline kui hästi sa oma diili teed ja oskad valida, mida ja kuidas osta. Ka heades turu tingimustes saab 90% ostjatest vabalt ühe või mitme sikkli hinna jagu koti pähe, kuna tõeliselt häid pakkumisi on vähe ja kinnisvara ost on selline asi, mida inimesed teevad elus mõni üksik kord, kogemusi vähe, tarkus tuleb tagantjärgi.

Suured turu kõikumised on sellised, et näiteks 2010 aasta alguses ostsin mina 400k EEK eest kahetoalise paneelika korteri Tallinnas, mille eelmine omanik oli 2 aastat tagasi ostnud 1.2 miljon EEK eest. Sellise turu kõikumise nimel oleks juba mõtet plaani teha, aga see on isereguleeriv süsteem - kui seda oleks võimalik selliselt planeerida, siis seda kõikumist ei tulekski ja kui on selline kõikumine, siis järelikult ei olnud seda ette näha.

PS. Ma eeldan siis et jutt käib mingist keskmisest vähemalt pool-kõvast Tallinna korterist. Kui 5000 eest ostad Lehetu külla või Kehtnasse, siis kindlasti on s1000Ri hinna jagu võitu hea

[ranel]

Suured turu kõikumised on sellised, et näiteks 2010 aasta alguses ostsin mina 400k EEK eest kahetoalise paneelika korteri Tallinnas, mille eelmine omanik oli 2 aastat tagasi ostnud 1.2 miljon EEK eest. Sellise turu kõikumise nimel oleks juba mõtet plaani teha, aga see on isereguleeriv süsteem - kui seda oleks võimalik selliselt planeerida, siis seda kõikumist ei tulekski ja kui on selline kõikumine, siis järelikult ei olnud seda ette näha.

See oli päris karm aeg. Ma käisin Tartus ühte maja vaatamas, mis osteti 2.5 miljoni krooni eest. Siis tuli masu ja laenu maksta ei suudetud. Tulemus oli lõpuks see, et kui pank lõpuks maja käest võttis, olevat hinnatud väärtuseks/nende osa suuruseks 0,8 miljonit krooni. 1.7miljonit krooni ehk siis ₁₁₀ 000 eurot jäi see paarike ikka veel pangale võlgu. Masu ajal jäi see maja veel lõpuks täitsa seisma aastateks ja alles siis, kui majandus taas tõusma hakkas, osteti see maja (letikas 89 000eur) eest ära.

[jkristjan]

Sama lugu oli selle korteriga, asi jagunes täpselt kolmeks - 1.2 miljonit oli laenu võetud (lisatagatisega), 400k eest ostsin mina, 400k oli tal makstud (sellega kantis kuidagi oma lisatagatise sealt välja, see oli hea trikk) ja 400k jäi veel maksta. Tüüp muidugi seda ei maksnud vaid kuulutas pankroti välja ja kolis Venemaale ämma kapi taha, aga see selleks.

[urmas66]

Mina praegu ei ostaks,kui kannatab natuke oodata. Vaataks peale aastavahetust uuesti seda asja.

Mis tootlusse puutub,siis jah,sellele pole lühikeses ehk alla 10-15 aastases perspektiivis mõtet mängida.Kuigi ka mina olen ka 2000a Õismäele korteri ostnud 270000eek eest ja müüsin 2006a 1230000 eest.See aga pigem erakordne asi,mis ilmselt lähi ajaloos enam ei kordu.

[sepp]

Aga äkki kui jutt käib vabast rahast ja investeerimisest, oleks mõistlik osta järgmine korter Helsingisse. Hea sebimise korral saad nii parema üüri tootluse kui soodsama laenuintressi (kui on soov lisaks oma rahale ka laenuvõimekus teenima panna), halvimal juhul pead maksma ostes 4% kinnisvaramaksu aga kui sul Soomes muud kinnisvara pole, siis võid sellest esimesel korral pääseda.

Point on sees,aga kui elad ise eestis,siis on s**t hallata seda pinda.

[Krl]

Põhiline määraja ilmselt on see, et kas Tallinn järgib Londoni ja NewYorgi mudelit, kuhu tänaseks ükski tavainimene enam elupinda osta ei suuda, või ala Sillamäe oma, kust rahvas lõpuks minema kolib ja kus kinnisvara hinnad 0 lähedale langevad.

Ja ma ei oota nüüd kommentaare stiilis, et "Tallinn on Londoniga võrreldes mõttetu küla, kus pole ummikuidki".

[Boobush]

Soetasin just Tartu kesklinna arendusse korteri (maaalune parkla jms kõik jutud) korteri ruudu hinnaga 2.3k/€. Eesti firma, Kodumaja AS, ehitab Norras elementmaju ning Oslo piirkonnas pidavat asjaosaliste sõnul ruudu hind olema ca 10k/€. Jajah, Norra ja Eesti ning Tartu ja Oslo pole võrreldavad.
Vaadates üürihindu, kommunaale, asukohta, korteri järelturu väärtust, siis oma asja soetamine tuleb pikemas perspektiivis soodsam. Müstiline on minu jaoks muidugi see, et vanade paneelikate ruutmeetri hinnad on samas suurusjärgus uusarenduse omaga. Miks ma peaks seda vana asja tahtma, kui 1) seal pole parkimiskohta 2) see vajab investeeringuid 3) turuväärtus on paigas või pigem langeb 4) kommunaalid on suuremad. Uus korter kesklinnas on likviidne vara üürimiseks/müümiseks ja elu on kesklinnas ka mugav, eriti veel Tartus, kus vahemaad on väikesed.

Iga üks peab enda jaoks tegema plusside-miinuste tabeli ja tegema omad järeldused. Investeerimise eesmärgil leian mina, et täna on paremaid, likviidsemaid ja lihtsamaid variante, kuhu oma raha paigutada kui korteri soetamine.

[will111]

Liiga lühinägelik arusaam. Tartust ma ei tea muidugi midagi (et kui tihe seal nende parkimiskohtadega täpselt on jne) aga tallinnas on sul "vanas paneelikus" enamasti ikka parkimiskoht täitsa olemas. See pole küll võibolla 10 tonni eest ostetud ja sinu nimega asfaldil, aga see ei tähenda, et sõidukit poleks kuskile parkida. Ma olen oma "vanasse paneelikasse" ostetud korteti ees parkinud tippaegadel korraga 3 autot ning 1 tsiklit ja ei kobisenud väga keegi
Korterit ostes tuleb teha korralik eeltöö ja saada oma peaga aru, kas see vajab investeeringuid või mitte. Kindlasti mitte kõik ei vaja tingimata investeeringuid.
Turuväärtus on tõusnud, selles pole kahtlustki. Keskmiselt võttes kindlasti on muidugi neid, millel tõuseb ja neid millel langeb. Väga pikas perspektiivis võibolla tõesti vanade majade korteritel jääb pigem paika või hakkab lõpuks langema.
Kommunaalid on üsna väiksed, nii mõneski uusarenduses olid suuremad või sarnased. Mingit kuldset reeglit ei eksisteeri, et uusarenduses on hirmus soodsad kommud alati ning vanemates majades on kindlasti jube kirves. Ma käisin vaatamas mitut uusarenduse korterit, kus kommunaalides olid mingisugused igakuised kuradi "kommuuni haldamise tasud" a'la 50 euri kuus. Nigga pliiz Sellele lisaks siis loomulikult muud kohustuslikud read, nagu igalpool mujalgi.

Korter uusarenduses võib ju näha "äge" välja ja whatnot, aga paljud sellised korterid on oma ehituskvaliteedilt alla arvestust. Sellest on leheski lugusid kirjutatud minuteada, kuidas saab naabriga läbi seina vaikselt juttu rääkida ja kõik muud mugavused.

[sepp]

Investeerimise eesmärgil leian mina, et täna on paremaid, likviidsemaid ja lihtsamaid variante, kuhu oma raha paigutada kui korteri soetamine.

Loeks huviga koos numbritega.

[Krl]

Investeerimise eesmärgil leian mina, et täna on paremaid, likviidsemaid ja lihtsamaid variante, kuhu oma raha paigutada kui korteri soetamine.

Loeks huviga koos numbritega.

+1

[Motorized]

Parkimisega on Tallinna mägede piirkondades 5- ja 9-kordsete majade juures ikka väga kehvasti. Õhtul tuleb töölt koju kihutada ja õnnelik olla, kui veel kuskil oma maja ümbruses koha leiad. Natuke liiga kaua ühel kohal parkivad sõidukid lähevad põlema (paari nädala tagune lugu lasnamäelt) või lüüakse klaasid sisse/torgatakse rehvid läbi. Harv pole juhus kus sinu parkiv auto pargitakse kinni ning pannakse oma telefoni number armatuurile, et helista, kui tahad oma autot liigutada. Nimeline parkimiskoht on täna kortermajade juures vajalik asi.

[jkristjan]

Point on sees,aga kui elad ise eestis,siis on s**t hallata seda pinda.

Kas see pole mitte mingi mentaalne probleem? Et kui Kuressaares on korter ja üürnik, siis on OK, aga Helsingis ei, see on välismaa. Kuigi kui näiteks ise elad Tallinnas siis oma Helsingi korterisse jõuad tunni võrra kiiremini kohale kui Saaremaale.

[Krl]

Spoiler

Parkimisega on Tallinna mägede piirkondades 5- ja 9-kordsete majade juures ikka väga kehvasti. Õhtul tuleb töölt koju kihutada ja õnnelik olla, kui veel kuskil oma maja ümbruses koha leiad. Natuke liiga kaua ühel kohal parkivad sõidukid lähevad põlema (paari nädala tagune lugu lasnamäelt) või lüüakse klaasid sisse/torgatakse rehvid läbi. Harv pole juhus kus sinu parkiv auto pargitakse kinni ning pannakse oma telefoni number armatuurile, et helista, kui tahad oma autot liigutada. Nimeline parkimiskoht on täna kortermajade juures vajalik asi.

Sõltub konkreetsest majast jah.
Mõne "natuke kaua parkiva" peaks sealt kõrvaldama küll. Kui üks kommunistist naabrimees oma transitit peab paneelmaja ees kuurina, siis oleks seal mingit lahendust vaja küll.

[Krl]

Spoiler

Point on sees,aga kui elad ise eestis,siis on s**t hallata seda pinda.

Kas see pole mitte mingi mentaalne probleem? Et kui Kuressaares on korter ja üürnik, siis on OK, aga Helsingis ei, see on välismaa. Kuigi kui näiteks ise elad Tallinnas siis oma Helsingi korterisse jõuad tunni võrra kiiremini kohale kui Saaremaale.

Pigem on probleemiks need Eesti ehitajad, kelle sinna üürile võtad. Nad ei oska ju 8kesi 2toalises korteris elada, ilma, et kõik mis võimalik, saaks ära lõhutud või määritud.

[sepp]

Point on sees,aga kui elad ise eestis,siis on s**t hallata seda pinda.

Kas see pole mitte mingi mentaalne probleem? Et kui Kuressaares on korter ja üürnik, siis on OK, aga Helsingis ei, see on välismaa. Kuigi kui näiteks ise elad Tallinnas siis oma Helsingi korterisse jõuad tunni võrra kiiremini kohale kui Saaremaale.

Kindlasti ei ole mentaalne! Ja ma ei ole väitnud,et saaremaal oleks OK kui ise elan tlnas.

[Boobush]

https://www.kv.ee/korter-on-vaba-maja-o ... 58220c2d6a
1 toaline perspektiivne investeerimis"objekt", nimetagem seda kuidasiganes. Ruutmeetri hind on 2750€, ruutmeetreid 11.3. Hind 31000€
Mis sellise eest üüri saab küsida?
https://www.kv.ee/uurile-anda-1toaline- ... 8fb10f4cf1
ca 200€ kuus tundub teemaks olevat.
31000/200= 155 kuud ehk ligi 13 aastat väljaostmise aeg. 200/31000=0.006*12(kuud)=7.75% aastatootlus.
See arvutus on tehtud oletusel, et kinnisvarahind on konstante ja panga võimendust ei kasutata. Oletagem, et asi on OÜ alt tehtud, siis ei ole tulumaksu. See on eeldusel, et korter on kogu aeg välja üüritud (ideaalne juhus), midagi ei lagastata ja ise investeerima ei pea.

Eelmine kuu alustasin katsetamist Mintose laenuplatvormil. 30 päevased laenud, intress aasta baasil 14.5%, tagasiostugarantii 60 päeva pärast. Laene on väljas aktiivselt ca 500000, mille vahel valida. Ei ütle, et see ühisrahastus on mingi taevamanna või see tee, mida kindlasti valida, kuid 1) mul on iga 30 päeva pärast (sest laenud on valitud selliselt) kogu mu raha jälle kontol 2) tootlus on parem 3) ei pea kellegagi suhtlema ja üüri välja nõudmas käima
Minu jaoks on see juba etem.

[urmas66]

Iga üks peab enda jaoks tegema plusside-miinuste tabeli ja tegema omad järeldused. Investeerimise eesmärgil leian mina, et täna on paremaid, likviidsemaid ja lihtsamaid variante, kuhu oma raha paigutada kui korteri soetamine.

Kui sul seda ostu summat tagataskust võtta pole siis kindlasti nõus. Kui on, siis selle suurusjärgu vaba raha omaja, oskab juba ise ilmselt õigeid otsuseid teha.

E: korteri ostmine väljalaenamisest teenida pole ka kohe mitte tulus isegi praeguste kõrgete hindade juures. Väärtuse pikaajaline kasv saab olla ainukeseks tooteks. Ehk kui raha on palju ja sellega pole midagi teha,siis ostadki kinnisvara,et pikas perspektiivis teenida.

[Boobush]

Spoiler

Iga üks peab enda jaoks tegema plusside-miinuste tabeli ja tegema omad järeldused. Investeerimise eesmärgil leian mina, et täna on paremaid, likviidsemaid ja lihtsamaid variante, kuhu oma raha paigutada kui korteri soetamine.

Kui sul seda ostu summat tagataskust võtta pole siis kindlasti nõus. Kui on, siis selle suurusjärgu vaba raha omaja, oskab juba ise ilmselt õigeid otsuseid teha.

Täiesti nõus, sel juhul kasutatakse nn panga võimendust, mis on omaette kohustus ja sealt tulebki teha tasaarveldus üürirahast, et saada viimane tootluse number kätte.
Igaüks tunnetab ise ära, kas riski-tulu suhe on paigas ja vastab ootustele. Nii palju kui kuulnud olen, siis üürikinnisvara puhul loetakse 8% juba väga heaks tuluks, praeguste kõrgete kinnisvarahindade juures kipub see reeglina sinna 5% juurde jääma (puusalt öeldud keskmistatud number - mul ei ole üürikinnisvara, ei tea sellest valdkonnast väga palju).

[sepp]

Eelmine kuu alustasin katsetamist Mintose laenuplatvormil. 30 päevased laenud, intress aasta baasil 14.5%, tagasiostugarantii 60 päeva pärast. Laene on väljas aktiivselt ca 500000, mille vahel valida. Ei ütle, et see ühisrahastus on mingi taevamanna või see tee, mida kindlasti valida, kuid 1) mul on iga 30 päeva pärast (sest laenud on valitud selliselt) kogu mu raha jälle kontol 2) tootlus on parem 3) ei pea kellegagi suhtlema ja üüri välja nõudmas käima

Ilmselt taod Varksi oma plekki
Kerge liialdus on Sinu jutus sees "mul on iga 30 päeva pärast (sest laenud on valitud selliselt) kogu mu raha jälle kontol"
See ikka päris nii pole, Sa annad laenu 30ks päevaks välja, ja see võib peale 30 päeva veel hilineda 60 päeva, ehk,et Sa võid saada oma raha tagasi alles 90päeva ehk 3 kuu pärast mitte kindlalt 30 päeva pärast nagu kirjutasid.
Kui intress on 14,55,siis miks Sul on 13,66
Suurem tulu = suurem risk.
Mintoses võib panna mõni kontor oma uksed kinni ja oledki plekist ilma.
Korteriga on tootlus väiksem,aga turvalisem,ei tasu unustada ka seda,et lisaks üüritulule kerkib aastatega ka objekti väärtus.
Arvuta mintoses välja kui Sa annad laenu 14,5ga 1 kuuks,aga ta maksab Sulle tagasi selle alles 90 päeva pärast, kui palju siis Sul tegelikult on intress
Jahh,mõned maksavad hilinemise eest ka intressi,aga mitte kõik

[zorten22]

Kas selle viimase näol on tegemist võrkturundusskeemiga?

[Boobush]

Sepp, sul on täiesti õigus. Halvimal juhul 90 päeva pärast näen oma cashi. Ma lihtsalt tahan katsetada ja proovida uut portaali, seetõttu ka nii lühikesed laenud. Variant on alati pikema perioodiga laenud valida. Kuid hetkel on return rate esimese kuu põhjal üle 90%

[sepp]

Sepp, sul on täiesti õigus. Halvimal juhul 90 päeva pärast näen oma cashi. Ma lihtsalt tahan katsetada ja proovida uut portaali, seetõttu ka nii lühikesed laenud. Variant on alati pikema perioodiga laenud valida. Kuid hetkel on return rate esimese kuu põhjal üle 90%

Kyll see kukub Sul. Mul on 85,4 ja on olnud ka 72%
Täiendasin ka oma eelmist postitust

[sepp]

Kas selle viimase näol on tegemist võrkturundusskeemiga?

Ei, see on ühisrahastusplatvorm.
Laenad oma raha laenukontoritele ja nemad laenavad selle edasi välja.(see lyhidalt ja maakeeli)